El mercado inmobiliario de Estados Unidos se enfrenta a una crisis a medida que el desempleo se dispara en medio de la pandemia de coronavirus. Las ventas de viviendas se han desplomado a un mínimo de nueve años y un número récord de propietarios están incumpliendo sus pagos hipotecarios. El impacto de la crisis inmobiliaria también se observa en los mercados inmobiliarios comerciales y de alquiler.
Disminuciones masivas en la venta de viviendas, el inicio de la vivienda
La crisis económica, la pandemia de coronavirus, los bloqueos y el desempleo récord han afectado gravemente a Mercado inmobiliario. Las ventas de viviendas existentes, que representan alrededor del 90% de todas las ventas de viviendas en los EE. UU., Se desplomaron 17.8% mes a mes en abril, un equivalente de 17.2% de caída anual, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. La disminución porcentual fue la más grande desde julio de 2010 . La cifra anualizada de 4,33 millones de unidades representa la tasa de ventas más lenta desde septiembre de 2011.
Las cifras se basan en ventas cerradas de contratos firmados a fines de febrero y marzo. La caída de los cierres en abril es la mayor caída de un mes desde julio de 2010, durante la crisis de las hipotecas de alto riesgo cuando expiró el crédito fiscal para compradores de vivienda. Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, fue citado por CNBC diciendo:
Ciertamente con el bloqueo que se produjo a partir de mediados de marzo, y dada la inestabilidad del mercado de valores en febrero, que perjudicó los contratos pendientes, así que ahora estamos viendo una disminución de casi un 20% en las ventas de viviendas existentes.
Además, el suministro de viviendas en venta cayó un 19,7% anual en abril a 1,47 millones de unidades. Al señalar que esta es "la cifra de inventario de abril más baja de la historia", transmitió el medio de comunicación, "los vendedores potenciales no solo decidieron no incluir sus hogares, ya que aumentaron las pérdidas de empleos y la economía cerró, sino que algunos vendedores que ya estaban en el mercado retiraron listados. ”
La caída del inventario llevó los precios de las viviendas a un nuevo máximo nominal. El precio medio de una casa existente vendida en abril aumentó un 7,4% respecto al año anterior a $ 286.800. "La apreciación de los precios en el rango del 7% no es saludable", explicó Yun, y agregó que la única forma de que el crecimiento de los precios se desacelere es "obtener más listados y también más construcción de viviendas".
EE. UU. La construcción de viviendas se redujo en la mayor cantidad registrada en abril, mientras que el inicio de la vivienda cayó 30.2% a una tasa anual ajustada estacionalmente de 891,000 unidades, el nivel más bajo desde principios de 2015. Los permisos para la construcción de viviendas futuras también cayeron 20.8% a 1.074 millones unidades durante el mes, el nivel más bajo desde enero de 2015.
Delincuencias hipotecarias previstas para superar el gran nivel de recesión
A medida que el desempleo se dispara y los efectos del cierre se hacen realidad, un número récord de propietarios están incumpliendo sus pagos hipotecarios . Un reciente informe de la firma de pronósticos económicos con sede en el Reino Unido Oxford Economics estima que el 15% de los propietarios se retrasará en sus pagos mensuales de la hipoteca debido a la crisis del coronavirus, un nivel superior al observado durante la Gran Recesión cuando el pico la tasa de morosidad fue del 10%.
En abril, la morosidad hipotecaria aumentó en 1,6 millones, el mayor salto en un solo mes en la historia, según el proveedor de análisis de datos hipotecarios Black Knight. La tasa de morosidad nacional se disparó al 6,45% en abril, casi duplicándose desde el 3,06% en marzo y tres veces el récord anterior de un solo mes establecido en 2008. Más de cuatro millones de prestatarios están vencidos, la mayor cantidad desde 2015. The Washington Post informó:
Ni siquiera durante la Gran Recesión la delincuencia aumentó tan rápido. Durante ese tiempo, pasaron 18 meses antes de que hubiera un aumento de un mes tan grande.
Los últimos datos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios muestran que más de 4,1 millones de propietarios de viviendas (aproximadamente el 8,16% de todas las hipotecas ) están en tolerancia. Las tasas hipotecarias también han aumentado, ya que el mayor riesgo de incumplimiento ha provocado que varios prestamistas impongan requisitos de endeudamiento más estrictos. JPMorgan, uno de los prestamistas más grandes del país, ahora requiere que los clientes tengan un puntaje de crédito de al menos 700 para ser elegibles para la mayoría de los préstamos hipotecarios nuevos y deben haber ahorrado fondos equivalentes a un pago inicial del 20%.
“Los prestamistas están anunciando más estrictos requisitos de suscripción y salir de algunos productos por completo ", dijo el economista jefe de Lendingtree, Tendayi Kapfidze. "Esto significa que muchos compradores potenciales y aquellos que buscan refinanciar tendrán mayores dificultades para acceder al crédito". Oxford Economics escribió: "La incertidumbre en el mercado hipotecario ha contribuido a un endurecimiento significativo de los estándares de préstamos que pueden persistir incluso una vez que se está recuperando".
La avalancha de solicitudes de indulgencia y préstamos morosos ha ejercido una enorme presión sobre los administradores, las empresas que cobran los pagos mensuales y los distribuyen a los inversores que poseen el préstamo, incluida la hipoteca. valores respaldados. Fannie Mae (FNMA) y Freddie Mac (FMCC) han tomado medidas para reducir la carga sobre los administradores. Las dos entidades patrocinadas por el gobierno de EE. UU. Podrán comprar préstamos con indulgencia. Si bien Oxford Economics dijo que un aumento en las ejecuciones hipotecarias es "inevitable", muchas personas probablemente puedan quedarse en sus hogares debido a la amplia disponibilidad de tolerancia de préstamos.
El alquiler y los bienes inmuebles comerciales necesitan ayuda para evitar un "desastre de vivienda" sin precedentes [19659005] La crisis económica también ha afectado a los sectores de alquiler y bienes raíces comerciales. Un número creciente de propietarios de oficinas y edificios de apartamentos se están quedando atrás en sus hipotecas, mientras que los inquilinos de bienes raíces comerciales se atrasan en el alquiler a tasas sin precedentes en algunas áreas, particularmente aquellas con cierres de emergencia que duran meses. El centro comercial más grande de los EE. UU., El Mall of America, ha perdido dos meses de pagos en su hipoteca de $ 1.4 mil millones.
Con más de 43 millones de inquilinos en todo el país, el mercado de alquiler representa casi el 40% de todas las viviendas de los EE. UU. Más del 62% de los inquilinos están preocupados por poder hacer pagos de alquiler, según Edison Research. Una encuesta de abril del grupo de expertos Urban Institute con sede en Washington D.C. muestra que casi la mitad de los inquilinos informan algún tipo de dificultades financieras. Algunos de los propietarios comerciales más grandes de la ciudad de Nueva York, por ejemplo, han reportado fuertes caídas en los pagos de alquiler de sus inquilinos durante el último mes. Un propietario en la ciudad de Nueva York informó que el 80% de los inquilinos minoristas no alquilaron.
El Programa de Mejoramiento de Casas Comunitarias, que representa a alrededor de 4,000 propietarios de edificios de apartamentos con alquiler estabilizado, dijo esta semana que dos tercios de los inquilinos comerciales de sus miembros sí lo hicieron. No paga renta en abril y mayo. Además, casi el 25% de los inquilinos residenciales de sus miembros no pagaron el alquiler este mes en comparación con el 15% habitual antes de la pandemia de coronavirus. Jay Martin, el director ejecutivo del grupo, comentó:
A menos que el gobierno federal intervenga para ayudar a los inquilinos y propietarios a lo grande, vamos a ver un desastre de vivienda como nunca antes habíamos visto.
El efecto del desempleo, exacerbado por los bloqueos de coronavirus, es grave en el mercado de alquiler, especialmente en ciudades como Nueva York, donde alquila alrededor del 70% de la población. Mientras que los inquilinos luchan por hacer el pago de la renta, los propietarios luchan por pagar los impuestos anuales a la propiedad de sus edificios. Jan Lee, un propietario de tercera generación, le dijo a Bloomberg que no hay indulgencia en los impuestos a la propiedad, por lo que la ciudad puede imponer tarifas, multas y gravámenes, y eventualmente confiscar sus propiedades. "El trabajo de toda mi familia durante tres generaciones se habrá ido", se lamentó.
En la mayoría de los lugares, los alquileres aún se deben. Los apartamentos Ashford Westchase en Houston, la cuarta ciudad más grande de EE. UU., Donde el 55% de todos los residentes son inquilinos, por ejemplo, notificaron a sus inquilinos que "A pesar de lo que hayan escuchado en los medios de comunicación, el alquiler aún se debe y se presentarán los desalojos". 19659006] Mientras tanto, Real Capital Analytics Inc., con sede en Nueva York, reveló la semana pasada que las transacciones de bienes raíces comerciales en los Estados Unidos cayeron un 71% a $ 11 mil millones en abril, el nivel más bajo desde abril de 2010. Los economistas, como los de Deutsche Bank, esperan la recesión del mercado inmobiliario, junto con un colapso en el gasto del consumidor, la inversión empresarial y la manufactura, para reducir el producto interno bruto (PIB) de los Estados Unidos en casi un 40% en el segundo trimestre, la caída más profunda desde la década de 1930.
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