La Fed se enfrenta a un enigma de la vivienda

(Opinión de Bloomberg) – El presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, puede tener un problema en sus manos. Impulsado por tres recortes en las tasas de interés, el mercado inmobiliario de los EE. UU. No solo se situó como un pilar de apoyo económico en 2019, sino que compensó en gran medida la desaceleración prolongada de la inversión empresarial. Ahora, sin embargo, han comenzado a aparecer grietas en las viviendas.

Centrándose únicamente en los indicadores prospectivos de bienes raíces residenciales, la entrada directa al producto interno bruto, los permisos de construcción en el sur y el noreste, que representan aproximadamente el 60% permisos, cayó en diciembre. En cuanto a lo que vendrá por el lado de las ventas, las ventas de viviendas pendientes cayeron un 4.9%, la mayor disminución en una década.

Ninguno de estos puntos de datos pone en riesgo la vivienda. La ganancia de 5.8% en bienes raíces residenciales que apoyó el producto interno bruto del cuarto trimestre superó la lectura del tercer trimestre del 4.6% del PIB que siguió a una contracción en siete de los ocho trimestres anteriores. Incluso cuando el consumo se ha desvanecido, esta fortaleza debería mantenerse. Diciembre fue uno de los más cálidos de ese mes registrado, y los datos de construcción publicados para ese mes indican que la contribución de los residenciales al PIB fue incluso mayor de lo que se informó inicialmente, lo que conducirá a una revisión al alza del PIB. El inicio de viviendas unifamiliares de diciembre, con 1,61 millones con una tasa anualizada ajustada estacionalmente, fue la mayor cantidad en 13 años.

Incluso con esta fortaleza, es difícil ignorar la caída en los permisos de vivienda y la debilidad en las ventas de viviendas pendientes, que fueron no aberrante de ninguna manera, ya que la suavidad no estaba aislada en ningún bolsillo del país. Las ventas de casas pendientes cayeron 4.0% en el noreste y 3.6% en el medio oeste. Y en los centros de construcción críticos del sur y oeste, las ventas pendientes se hundieron 5.5% y 5.4%.

Si bien muchos factores están sin duda en el trabajo, la asequibilidad es clave. La desventaja de la campaña de ajuste de la Fed durante 2017 y 2018 también fue su lado positivo. En marzo de 2018, justo cuando Powell se estaba asentando dos meses en el cargo, las ganancias en los precios de las viviendas medidas por el índice S&P CoreLogic Case-Shiller superaron el 6,5% durante el período anterior de 12 meses.

En los 17 meses que seguido, hasta agosto pasado, esas ganancias se desaceleraron a una tasa de 3.1%. Esto llevó a algunos a preguntarse si los millennials, que cumplían 30 años a una tasa de cinco millones por año, finalmente podrían permitirse el sueño de ser propietarios de viviendas en grandes cantidades. Sin embargo, esa entrada más fácil fue arrestada, en septiembre, a medida que las ganancias de los precios de la vivienda se aceleraron, terminando en noviembre a una tasa del 3.5%, un máximo de seis meses.

El mercado de ventas de viviendas existentes ha sido aún menos tolerante en el frente de los precios. Los precios promedio de las viviendas aumentaron un 7.8% en diciembre respecto al año anterior, lo que ayudó a explicar por qué los compradores de vivienda por primera vez representaban un anémico 31% de los compradores, en comparación con más de la mitad en el pico del último ciclo de vivienda. Esto llevó a Lawrence Yun, el economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces, a expresar su preocupación de que:

“La apreciación de los precios se ha acelerado rápidamente, y las áreas que son relativamente inaccesibles o están disminuyendo en cuanto a la asequibilidad están comenzando a experimentar un crecimiento laboral más lento. La esperanza es que la apreciación de los precios se desacelere en línea con el crecimiento de los salarios, que es de alrededor del 3% ”.

Se puede obtener una apreciación más lenta del precio de la vivienda de dos maneras: ya sea a través del aumento de las tasas hipotecarias o una desaceleración de la economía. La desventaja es que ninguno de los dos es beneficioso para el mercado inmobiliario más amplio. Esto define el dilema que surgió para la generación más grande de compradores potenciales de viviendas desde que los baby boomers llegaron a la mayoría de edad. Las tasas artificialmente reprimidas han pervertido lo que alguna vez fue un mercado impulsado por la oferta y la demanda.

Tras el informe de ventas de viviendas existente en diciembre, el director de inversiones de Bleakley Advisory Group, Peter Boockvar, señaló que los inversores representaban el 17% de las compras, en comparación con noviembre 16% de participación y 13% hace un año. "Los inversores continúan aumentando el ritmo de sus compras mientras buscan rendimiento", dijo Boockvar. "Gracias a la Fed por ponerle un precio a los compradores naturales y especialmente a los compradores jóvenes por primera vez".

Tan irritante como el deterioro de la asequibilidad puede ser para Powell, puede tener algo aún peor en sus manos. Para obtener la mejor visión en tiempo real y más clara sobre el estado del mercado laboral de la nación, siempre mire primero los reclamos continuos de desempleo no ajustados estacionalmente. Esta cifra es un reflejo puro del número de estadounidenses cubiertos por el seguro de desempleo que han solicitado el seguro de desempleo y han sido aprobados y están cobrando dicho seguro. En los últimos tres meses de 2019, los reclamos continuos sobre esta base aumentaron 1.9% respecto al año anterior, y subieron 1.5% en las primeras cuatro semanas de enero. Estos son los primeros aumentos vistos desde 2009.

La historia continúa