El colapso del mercado inmobiliario estadounidense hace una docena de años es evidentemente una historia antigua para muchos prestamistas hipotecarios.

Las normas de suscripción de hipotecas han disminuido considerablemente en los últimos años; uno de los mayores creadores de hipotecas de EE. UU. ahora ofrece una hipoteca jumbo de hasta $ 1 millón con solo un 10% de anticipo si tiene un puntaje FICO de al menos 760. Los prestatarios que pueden obtener un pago inicial de entre 30% y 40% podrían ser capaz de recibir hasta $ 3 millones. Un prestamista más pequeño ahora ofrece a los compradores de viviendas un préstamo de hasta $ 2 millones con un puntaje FICO tan bajo como 640. Este puntaje se consideró subprime durante los años de burbuja a principios de la década de 2000.

Tales términos favorables indican la confianza de que los mercados de la vivienda están en buena forma y no hay nada en el horizonte de qué preocuparse. De hecho, el punto de vista de consenso ahora es que las morosidades de las hipotecas gigantes han disminuido constantemente y ya no representan una amenaza.

En realidad, las hipotecas jumbo (préstamos que exceden las garantías establecidas por Fannie Mae y Freddie Mac) son un problema enorme.

Lecciones de historia

Las hipotecas jumbo han jugado un papel muy importante en el financiamiento de viviendas familiares. Eche un vistazo a esta tabla que muestra las originaciones de préstamos jumbo tanto para compra como para refinanciamiento:


Durante los cuatro años más salvajes de la burbuja, 2004-2007, se originaron alrededor de $ 3.1 trillones de hipotecas jumbo. Tenga en cuenta que hubo muchos más orígenes para la refinanciación que para la compra. En mi columna anterior mostré que la gran mayoría eran refinanciaciones de retiro de efectivo donde el nuevo préstamo a menudo era sustancialmente más alto que la hipoteca original. Para los primeros 25 metros, más de $ 1 billón en refri jumbo se originaron solo en 2005 y 2006.

Vale la pena revisar brevemente los años de la burbuja, dada la importancia de recordar la historia para no repetirla.

Probablemente el factor más crucial para inflar la burbuja inmobiliaria fue el uso generalizado del préstamo de ingresos declarado, también llamado préstamo sin verificación de ingresos, que se conoció burlonamente como "el préstamo mentiroso". Este tipo de préstamo fue originalmente diseñado para prestatarios independientes que no pueden documentar fácilmente sus ingresos.

Su uso se disparó durante la locura especulativa de 2005-07. Los prestatarios declararon sus ingresos, empleo y activos en su solicitud. Ni el corredor ni el prestamista verificaron los ingresos declarados al obtener talones de pago, formularios W-2 o declaraciones de impuestos. La tentación de los solicitantes de mentir y exagerar sus ingresos era casi irresistible. Un informe de 2009 de la Oficina de Responsabilidad General de los Estados Unidos (GAO, por sus siglas en inglés) encontró que cerca del 80% de todas las hipotecas de tasa ajustable de interés nacional en 2006 fueron solicitudes de préstamos de ingresos declarados.

Otro factor clave que alentó los préstamos y la especulación desenfrenada fue la hipoteca de solo intereses. Sin este tipo de hipoteca, pocos compradores por primera vez podrían haber pagado el pago mensual en gran parte de California, Florida y varios otros mercados calientes en ese momento. Esta hipoteca también hizo mucho más fácil para los inversores comprar una o más propiedades. Ya en 2005, más del 60% de todas las hipotecas de California eran solo de interés.

Finalmente, el fraude generalizado por parte de los inversores fue uno de los principales contribuyentes al auge y caída del mercado inmobiliario. Los solicitantes de hipoteca debían indicar si tenían la intención de vivir en la casa que querían comprar. Los aseguradores necesitaban esta información porque las propiedades propiedad de los inversores habían incumplido tradicionalmente a una tasa mucho más alta que los propietarios-ocupantes. Por lo tanto, siempre se habían otorgado condiciones de préstamo más estrictas a los inversores. La investigación ahora muestra que muchos prestatarios mintieron al declarar que tenían la intención de vivir en la casa que estaban comprando.

Como puede sospechar, estos estándares de suscripción atroces fueron una receta para el desastre.

Riesgo de una debacle de hipotecas gigantes

Avance rápido al mercado actual. Recientemente descubrí un estudio masivo de 1,6 millones de préstamos de California originados entre 2000 y finales de 2007 publicado por el Banco de la Reserva Federal de San Francisco en 2011. Se informó que un tercio de todos estos préstamos eran hipotecas gigantes. Para los 300,000 préstamos retenidos por los bancos, casi todos eran jumbos con un tamaño promedio de hipoteca de $ 497,000. Si la mayoría de estas hipotecas todavía están activas, ¿cómo puede no ser un gran problema?

La empresa que tenía los datos más completos, Black Box Logic, ya no existe, por lo que resulta difícil encontrar estadísticas recientes y confiables. en morosidad hipotecaria jumbo. Esto es lo que sabemos: la mayoría de los primeros gravámenes mantenidos en cartera por los bancos más grandes son hipotecas gigantes. Para sus hipotecas modificadas, llamadas "reestructuraciones de deuda con problemas" (TDR), dos de estos bancos muestran tasas de incumplimiento del 41% en sus informes de llamadas más recientes y un tercer banco mostró el 51%.

Otros datos sobre la modificación de la hipoteca -defaults nos da una buena imagen de lo que viene. En su Monitor de hipotecas de abril de 2015, el proveedor de datos Black Knight Financial Services informó que el 70% de todos los prestatarios que recibieron una nueva modificación de prueba o un plan de pago ya habían incumplido una o dos modificaciones anteriores. Esto es consistente con el gráfico de mi columna reciente sobre los valores predeterminados de modificación que muestran que las tasas de incumplimiento aumentan con cada nueva modificación.

La Oficina del Contralor de la Moneda (OCC) – que regula todos los bancos nacionales: publica un informe trimestral de métricas hipotecarias. Aunque los ocho grandes bancos en los que se basa el informe atendieron solo el 42% de todos los primeros gravámenes pendientes a fines de 2015, proporciona una buena visión de la situación de modificación y reposición de pagos en todo el país.

Entre principios de 2008 y el segundo trimestre de 2015, los administradores informantes habían modificado 3.8 millones de hipotecas. La mitad de estos habían abandonado la cartera de servicios ya sea mediante el pago total del préstamo, la ejecución hipotecaria, la venta en corto o la transferencia a un nuevo administrador que no informó a la OCC. Menos del 1% de todos los préstamos que salían de las carteras de servicios hipotecarios habían pagado su préstamo en su totalidad. Aproximadamente 265,000 habían sido liquidados a través de una ejecución hipotecaria o una venta corta.

De los 1,92 millones de préstamos modificados que todavía estaban "activos" a mediados de 2015, casi el 30% ya había dejado de pagar. La tasa de incumplimiento de los préstamos privados no garantizados fue aún peor: 41% dentro de los dos años posteriores a la modificación. Aunque no podemos estar seguros, es razonable suponer que los 1,13 millones de préstamos que habían sido transferidos a otros administradores mostraron tasas de incumplimiento por lo menos tan altas como las que permanecieron en las carteras de los servidores de informes. Desafortunadamente, los informes posteriores de OCC no muestran las tasas de incumplimiento actualizadas para toda la cartera de servicios. El informe de la OCC para el primer trimestre de 2016, por ejemplo, mostró tasas de incumplimiento de seis meses para nuevas modificaciones similares a las tasas de seis meses de años anteriores.

Problema de delincuencia grave

A medida que los precios de la vivienda en Estados Unidos se desplomaron en todo momento 2008 y principios de 2009, la morosidad hipotecaria se disparó y las tasas de cura para estos prestatarios colapsaron. El cuadro a continuación muestra que un porcentaje en constante aumento de propietarios morosos no pudieron o no quisieron pagar sus atrasos y actualizar la hipoteca. Mientras que aproximadamente el 60% de los prestatarios morosos durante 60 días estaban curando sus atrasos a mediados de 2006, la cifra se había desplomado a menos del 1% tres años más tarde para préstamos con al menos 90 días de morosidad. Esta es una razón principal por la cual los prestamistas y sus administradores entraron en pánico y llegaron a la conclusión de que había que hacer algo para detener el derramamiento de sangre en los mercados de la vivienda. Casi dos tercios de todos los jumbos se originaron en California, Nueva York, Florida, Virginia y Nueva Jersey. A principios de 2010, aproximadamente el 13% de todas las hipotecas jumbo de más de $ 1 millón eran gravemente morosas en comparación con solo el 8,6% de todas las hipotecas. Tres meses después, más del 10% de todos los préstamos jumbo prime titulizados habían quedado en mora, en comparación con solo el 4% del año anterior. Mire esta tabla, a continuación, tomada de mi columna de marzo de 2019 .


A mediados de 2010, los administradores hipotecarios de todo el país tenían una estrategia de apoyo a los mercados de vivienda al no colocar costosas propiedades embargadas en el activo mercado. También habían comenzado a dar el siguiente paso para reducir la ejecución hipotecaria de propiedades morosas a largo plazo. Según un informe exhaustivo publicado en 2012 por el proveedor de datos Amherst Securities Group, los administradores liquidaron aproximadamente $ 175 mil millones de hipotecas no garantizadas en incumplimiento en 2009, pero solo $ 125 mil millones en 2010.

Sin embargo, incluso con esta reducción en ejecuciones hipotecarias, el El número de préstamos morosos se mantuvo extremadamente alto. Para los préstamos titulizados que no estaban garantizados por Fannie Mae o Freddie Mac ni asegurados por la FHA, el saldo impago de las hipotecas morosas aumentó a lo largo de 2009 y alcanzó los $ 500 mil millones a principios de 2010.

Como lo he reiterado muchas veces los administradores de hipotecas han mantenido consistentemente esta estrategia de no ejecutar hipotecas jumbo. Lo que parece claro como el cristal es que la gran mayoría de las hipotecas jumbo morosas a largo plazo no se han ejecutado y aún están pendientes. Muchos prestatarios jumbo no han pagado por años. Como resultado, el mercado de hipotecas gigantes ahora es una bomba de tiempo. Prestamistas, administradores de hipotecas, inversores y propietarios de viviendas serían prudentes en prepararse.

Lea: Este desastre hipotecario está listo para castigar a los mercados inmobiliarios

Más: 5 formas en que el mercado inmobiliario nos sorprenderá a todos en 2020 [19659002] Keith Jurow es un analista de bienes raíces que cubre la debacle de préstamos hipotecarios de la era de la burbuja y sus consecuencias. Comuníquese con él en www.keithjurow.com.

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Referencia: https://www.marketwatch.com/story/this-ghost-of-the-housing-bubble-still-haunts-the-home-mortgage-market-2020-01-15